文 / 严 哲

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CoreLogic数据显示，截至2月下旬，悉尼和墨尔本的房价比2017年7月和11月的峰值分别下降了12.3%和8.7%。另有消息显示，去年，中国开发商拥有澳1/3的住宅开发用地。

楼市的降温，对于作为澳洲投资主力的中国 投资客来说，很多人开始持币观望，也有人认为这是新的机遇。而楼市环境的变化，也让开发商们开始转变方向。 

2019年，会是澳洲地产的入市良机吗？

东南亚成中国投资客热门地

这一轮降温，总的来说是海外买家印花税、投资申请付费、贷款条件收紧，以及中国对资金外流实行更严格的资本管制，导致了中国来澳投资 房地产的买家大减。 

据Realestate报道，外国投资审查委员会（FIRB）公布最新年度报告，显示2017-18财年批准4631份海外买家在维州购置新屋、现房、空置土地和开发房地产的申请，总金额达51亿澳元。 较前两年的104亿澳元和280亿澳元大幅下降。 

此前一年的环境让中国投资者风声鹤唳。其中，2015年悉尼东区一幢被中国买家买下的价值 3900万的豪宅因未获外国投资审查委员会批准，而被澳方下令强制售出，而这只是被强制出售的 316处违规购买房产之一。 

2月24日，房地产咨询公司戴德梁行发布 《2019年中国境外地产投资意向调查》。数据显示：去年中国境外房地产投资额同比暴跌63%，至157亿美元，创近四年新低。其中香港已替代美国，连续2年成为内地投资者的首选。而澳洲紧随美国之后，位列第3。 

但据居外网数据，澳洲去年的咨询量占比并不高。2018年，居外网上泰国的询盘量突飞猛进，超出排第2名的澳洲约2倍，甚至超过了排名在其后的美国、澳洲和加拿大的总和，美国则从 传统排名榜首的位置落至第3。

随着东南亚住宅市场的兴起，以及国际环境的变化，中国投资者已将目光更多地转向了东南亚。以泰国为例，中国买家对该国物业的询盘数量同比飙升91%，其中清迈、曼谷和普吉岛尤其引人关注。与此同时，中国买家还在柬埔寨、西哈努克城等东南亚沿海城市大举投资。

虽然相关机构表示，中国等海外投资客对澳洲楼市不构成主要影响，但澳洲楼市的数据表 现，让楼市进一步雪上加霜。根据房产研究机构 CoreLogic 的数据，2018年澳洲全国房价下跌4.8%，预计今年还将继续下跌。 

房地产市场的全面萎缩，让开发商们不得不 做出战略转变。外国投资住宅获批总值“缩水” 近60%，在 2018 财年跌至 125 亿澳元，反映了住 宅的外国需求急剧下滑。

澳开发商转向商业地产 美资大举反超

早前公布的2017-18财年外国投资审查委员会（FIRB）报告显示，海外买家在商业地产的投资金额首次超过住宅地产。

2018年，澳洲写字楼市场录得195.3亿澳元的交易量，这也是有史以来最高纪录。商业地产市场以其透明度高、租金稳定增长以及回报率波动性低的优势受到投资者的追捧。

和住宅房产不同，商业地产的价值评估基于其资金收入，或者年收益率。 因此，一个商业地产的建筑外观设计，或者建造成本对其价值影响远远没有租金和净收入流产生的影响大。

去年，中国开放商拥有澳1/3的住宅开发用地，而现在，这些开发商们也开始转变了战略方向。据《澳洲人报》报道，中资支持的Aqualand集团正在洽谈收购一批私人商业分层业主，这些业主拥有悉尼中央商务区一栋写字楼的大部分产权，收购价值约为8000万澳元。

另一方面，中国房地产开发商盛世集团（Golden Age Group）与其美国投资公司伙伴喜达屋资本（Starwood Capital）放弃了墨尔本价值6亿澳元的公寓与酒店综合性大楼开发项目。计划将地产出售给Proprium Capital Partners Australia。相较原计划，新东家也将保持用地上现有的商业项目。

目前，市场上的一些中资背景集团，除了公寓项目之外，还将投资方向扩展到土地分割或购买写字楼。

不仅是投资方向的转变，中国对澳的投资值在多年后终于被美国反超。外国投资审查委员会的报告称:“自2012 - 2013年以来，美国首次超越中国，成为拟议投资获得审批的最大来源国，原因是美国投资审批增加，而中国的审批数量减少。”

数据显示，美国的获批投资总值有所增长，从2017财年的265亿澳元升至了365亿澳元，显著增长的领域包括房地产、制造业、电力和天然气行业。

中国的获批投资总值从2017财年的389亿澳元降至2018财年的237亿澳元，跌落到第2位，缩减趋势波及所有行业。中国在澳洲的外国投资曾在2016年达到顶峰，有473亿澳元。

其中，中国对房地产的投资从去年的153亿澳元下降到2017-18年的127亿澳元。不过，中国在澳地产方面的投资仍然巨大，占外国房地产投资的四分之一。

永居和首次置业者入市良机？

中国投资客海外房产投资，也受到国内房地产市场的也影响。总的来说，随着国内楼市前几年的一轮暴涨，居民们的实际购买力已经被掏空不少。

中国经济学家杨现领表示，购买力不足已经是国内市场的关键问题：“整个市场购买力已经支撑不了持续上扬。根据链家监测的数据显示，2015年中国平均房价超过万元城市非常少，而到了2018年平均房价超过万元的城市已经接近70个，在过去的三年中房价呈现了快速上涨趋势，房地产市场面临购买力不足的问题”。

但另一方面来说，对于尚有资金实力的海外华人，也因为国内楼市潜力的相对见顶，以及澳洲楼市的降温，转而将目光又瞄向了海外。
外国投资审查委员会的数据显示，维州的房产海外投资额从前年的110.4亿澳元缩水至上一财年的51亿澳元。但其中特别要注意的是，拥有永居权的华人买家并未被计入，而这一部分，也成了华人投资澳洲高端房产的主力。

根据相关报道，近来，不少有居民身份且长居中国的华人买家在澳“一日游”购房。

2月下旬，一对买家夫妇早上刚从澳门飞抵墨尔本考察一处大宅，12个小时后即豪掷700万买下该房及与之相邻的另一套独立屋。翌日凌晨1:30左右，他们又乘机返回澳门。在该区附近的另一处房产，也有一名现居中国内地的买家飞来墨尔本考察时，以500万澳元的价格买下。

房产中介公司的爱德华兹（Rebecca Edwards）表示，中国新年期间会有很多咨询，虽然很少有结果，但一些中国买家“认为目前是重返（澳洲房市）的好时机”。爱德华兹还称“他们中的许多人只来澳四五天，进行的是旋风之旅”。

另外，首次置业的永居华人买家兴趣增加，在一定程度上抵消了投资者减少的影响。

截止去年10月底的12个月中，澳洲全国首次置业者贷款增长了30%，悉尼首次申请贷款的机构从房价下跌中获利最大，贷款审批激增了74%。

市场经济学家柯克莱斯（Stephen Koukoulas）表示：“对于首次买房者来说，如果你有信用，有支付能力的话，最理想的买房时机就是现在。继续等下去的代价非常昂贵。”