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房市换季

2018-07-20 来源/澳洲新快网 編輯/姜亦辛

澳洲步入冬季,气温骤降的同时,房市亦告由热转凉。截至今年 6月底为止,澳洲住宅物业价格已经连续9个月下降;其中,原本是全 国最火红的悉尼房市,独立屋中位价更录得环球金融危机以来最大 的按年跌幅。面对目前房市氛围突变,越来越多经济师看淡未来一、 两年的市道。不过,现阶段便判定房市即将大崩围,似乎又显得有点 武断。

从物业投资的角度而论,在房价向下调整的日子,投资者入市的 决心难免会打折扣,尤其是一心只想短炒赚快钱的炒家,因为风险已 见提高。但正所谓“有危便有机”,长远计,买楼收租博升值始终是一 项回报相当不错的投资选择,成败关键就在于投资者是否懂得在最 适当的时机出市和入市。

那么,在目前的形势下,投资物业有什么地方需要注意?另一方 面,房地产股票是否值得趁低吸纳,还是暂不沾手为妙?

CoreLogic RP Data 刚发表的房市研究报 告指出,澳洲住宅中位价于过去9个月未尝一 “ 升” ,于今年 6 月份再跌 0.2%,与去年同月比 较跌去0.8%,降至556,384澳元。与去年9月份 的高峰相比,住宅中位价已告回落1.3%。

讨价还价 业主愿让步

悉尼和墨尔本两大房市上月同告失利,按 月分别下降 0.3%和 0.4%;按年去看,悉尼房市 的降温程度显然更大,住宅中位价较去年6月 下跌了 4.5%至 870,554 澳元,是各大首府城市 中跌幅第二大的楼市,仅胜过录得7.7%房价跌 幅的达尔文。

细分去看,悉尼的独立屋表现又要比雅 柏文为差,独立屋中位价按年跌去 6.2%,降至 1,012,368澳元,是自2019年3月环球金融危机 至今跌得最深的一次。雅柏文中位价则按年下 降0.7%至752,625澳元,跌势相对上较温和。

在澳洲东岸,悉尼的业主如今较布里斯班 的业主更愿意割价求售。根据摩根士丹利提 供的统计数据,由于业主们越益担心房价将会进一步下调,所以部分业主跟买家讨价还价时 已没有过往那么坚持,成交价较业主叫价平均 低了4.4%。

澳 新 银 行 的 澳 洲 经 济 部 主 管 普 朗 克 (David Plank)表示,经历了房市过去3个月的 走势,如今该银行展望澳洲房市前景时,较 3 个月前看得更淡,预期独立屋中位价今年将会 下调4%,到2019年再跌2%,其中悉尼与墨尔本 房市的回吐程度或更大。今年3月,澳新银行 当时还预期,独立屋中位价今年将增长少于 2%。

低潮未过 房价或再降

澳洲国民银行的首席经济师奥斯特(Alan Oster)被问到他对房市的看法,会否较3年底 的时候更悲观,他斩钉截铁地说:“ 对的。” 3个 月前,澳洲国民银行仍估计澳洲的独立屋中位 价会在2018年上升0.7%,而雅柏文中位价则会 下调0.9%;可是3个月之后的看法又是另一回 事,现时该银行预测房市将于 2018 年和 2019 年“跌多一点”,却应该不致于引致房市崩围。

Capital Economics的澳纽首席经济师戴尔 斯(Paul Dales)指出,随着银行的房货审批标 准已受到皇家委员会(Royal Commission)的影 响,适逢银行界在海外融资的成本显著增加, 加上屋价的下调步伐较原先想象中为快,因 此,他推测澳洲房价将会在新一个财政年度进 一步下调5%。

未致崩围 不必太悲观

当然,并非所有专家都那么悲观。汇丰的 澳纽首席经济师布洛汉姆(Paul Bloxham)指 出,澳洲房价料会在今年微微下调,到明年则 横行整固。他表示,房市将会“ 软着陆”(Soft Landing),即房市将会冷却,但不会出现暴跌。

澳 洲 联 邦 银 行 的 首 席 经 济 师 布 莱 斯 (Michael Blythe)估计房价会再下调多一点,但 有信心房价不会大泻,原因是过往引发楼市大 跌的因素诸如失业率和利率上升,目前都未见 出现。Laminar Capital 的资深经济师罗伯茨 (Stephen Roberts)则指出,强劲的人口增长, 将可以托住澳洲房市,避免房价跌得太深。

总言之,不管跌幅是大还是小,悉尼房市降温是不争的事实,物业投资的气氛难免会受到影响。BIS Economics 的宏观经济部主管亨特(Sarah Hunter)表示,对于投资澳洲物业,有迹象显示本地和海外投资者于过去一年都有点打退堂鼓,而他们正是近几年托高澳洲房市的主力。]

外国投资审批委员会(Foreign InvestmentReview Board,简称FIRB)于5 月份公布的数据显示,由于中国外汇管制、澳洲推出新的物业税项针对海外投资者,以及银行收紧对海外人士的房贷审批条件,凡此种种因素,导致计划投入澳洲房地产市场的中国资金减半至152 亿澳元。在2016 至2017 年度,中国是澳洲房市最大的外资来源地,获批出的宗数有9,714 宗,涉及的金额达到389 亿澳元。

跌市短炒 宜格外留神

面对房市降温,有专家提醒物业炒家要格外留神,慎防“ 金鹅” 变“ 火鸡” 。

澳洲房市过去多年的荣景期,造就了一群靠短线炒卖物业来赚钱的投资者,他们的做法是买入叫价偏低的物业,然后花一笔钱为物业装潢来增值,最后以更高的价钱卖出,赚取差额;或者是将旧屋拆卸,把原有土地“ 分拆” 和重新发展,比方说把原只有一间独立屋的土地,用来改建相连屋。

此种投资方法真的那么火红吗?大家看一看以下的数字就可略知一二了。在澳洲,接近200 万人拥有投资物业,当中大约8 万人更拥有4 个或以上的物业。CoreLogic 的调查发现,截至2017 年6 月底的12 个月里,大约4,000个物业是业主持有不足一年即告转手,另有1.7 万个物业是业主持有一至两年便转售,占这段日子物业成交量的2%至6%不等。

受惠于房市先前高涨,不少位处内城区的物业更是在过去几年间数度转手。看一宗实例,位于墨尔本市中心东北面3 公里的NorthFitzroy,一间维多利亚时代建筑风格的独立屋,于3 年里3 度转手;此物业于2015 年7 月以95万澳元卖出,到2017 年3 月以120 万澳元转手,不足两年里账面升值25 万澳元,如今叫价140 万至160 万澳元放售。

再看一个例子,坐落在墨尔本东南面15 公里的Oakleigh,一位买家于2017 年11 月以大约100 万澳元买入该物业,经装潢之后,今年4月叫价逾140 万澳元放售。

得益于经济增长,以及破纪录的移民澳洲人数使到人口增加,长线投资物业确是一项很棒的投资。曾几何时,房贷机构为了招徕这批投资客,不惜工本提供不同类型的优惠,例如是现金回赠、免费外游的机票,以至特别优惠的利率,而个别房贷机构提供的按揭浮动利率更加是1960 年代以来最低,当时澳洲家庭的收入中位数仅为5,600 澳元。

计算清楚 勿盲目出手

正所谓“ 花无百日红” ,寓意每项投资都有不同的周期,既有高潮的日子,也有陷入低潮的时候。如今澳洲房市由热转凉,虽未致于步入“ 寒冬” ,市道明显不及原先,澳洲住宅价格中位数已经连续多月下降,而且物业拍卖清出率亦见大跌。不少人甚至指出,目前澳洲房市已由“ 卖家市场” 逐渐转变成为“ 买家市场” ,即买家有更好的条件去跟卖方讨价还价。

买家中介Cate Bakos 的米利乌丝斯(AmyMylius)表示,炒楼不一定稳赚不赔,尤其是在房市降温的日子里,赚到钱的有时要靠运气,而最关键的还是能否在适当的时间找到合适的买家。再者,不少房贷机构对炒楼人士的审批一般较严格,有些时候炒家们只好迫于通过毋须抵押的短期贷款去筹集资金,当然此种形式的贷款利率会相对较高,利率水平可能达到10 厘,无形中增加了入市成本。

另一买家中介兼物业投资顾问WakelinProperty Advisory 的董事麦卡比(JarrodMcCabe)提醒投资新手,如果你不懂得在哪里购入最相宜的房子,又不清楚如何以最低的成本去为物业增值,到头来只恐怕会自尝苦果。他并指出,不`时会发现卖家高估了市场愿意付出的价钱。

所以,了解售房的成本也十分重要。举例说,业主出售一套100 万澳元的物业,所需支付的费用包括:大约2%的物业中介费,即2 万澳元左右;1%的广告费,即1 万澳元;1,000 澳元的物业过户费;为放售物业作准备的其他花费约1 万澳元;以及更换家具等的费用约1,000 澳元。粗略计算,即合共需花费4.2 万澳元。

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