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让房产物有所值 减少成本秘诀 

2019-03-08 来源/澳洲新快网 編輯/charlene.chen

文:昱希子

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无论是投资还是自住,拥有房产的成本绝对不会止于成交的那一刻。换句话说,成本正随着成交那一刻开始增加。除去每年应支付的维护费和水电煤气账单等,还有许多意想不到的开支,比如厕所漏水、墙皮脱落等等。因此,在购房前,置业人士应提前考虑成本问题,把物业的维护成本最小化就显得尤其重要。

导致需要重大维修的原因有很多,比如房产的类型和楼龄等等。一般而言,公寓和新房比独立房和老房需要更少的维护,但事情并不像看起来那么简单。

留心漏水问题 

建筑咨询公司BSS Group的主管布卢姆森(Sunny Blumson)表示,每一种类型的物业都可能有自己的问题。他指出,独立屋有可能出现更广泛的问题,因为面积通常较大,而且有更多的地方暴露在外。大多数独立屋都有前庭后院,这些地方除了需要日常的维护,也较大可能出现其他意想不到的问题,比如冰雹砸坏后院的棚顶等等。

虽然公寓没有前庭后院的维护问题,但漏水问题则很常见,而且维修费用甚昂贵。近年来公寓大量上市,开发商的利润被大大压低,为节省成本,一些开发商或会采用质量相对较低的材料,导致阳台、天花板、墙壁等位置出现漏水问题。

布卢姆森指出,公寓漏水问题与建筑的质量和设计有直接关系。比如阳台漏水基本是阳台的挑梁板出现倒坡现象,也就是阳台的水平面朝向建筑物倾斜而不是朝向远离建筑物时,就会发生阳台泛水。

尽管维修阳台漏水的费用可能取决于问题发生的原因,但是,“阳台通常不被视作是公共区域,而阳台漏水会被认为是业主需要自行处理的问题。
同时,布卢姆森也指出,独立式住宅也容易出现类似的漏水问题,比如后院地砖的水平面朝建筑物倾斜,下雨时,水就很容易流向建筑物的地基,导致楼板移动和隆起。

为降低后期昂贵维修的风险,布卢姆森建议在购买前,雇用独立、专业的建筑检查专员来检查房产,出具检查报告。一旦发现问题,与检查员讨论未来的维修成本。  
  
详阅物业报告

不同公寓楼之间的物业费有所不同,同一栋楼里,拥有三房的业主通常会比两房的业主支付更多的管理费。买家中介机构Rose and Jones的古蒂(Lauren Goudy)说,高昂的物业管理费会让某些公寓变得难以承担,尤其是对首次置业者来说。

她指出,大多数首置者的购房金额都低于100万元,他们并不希望每季度再支付超过1,300元物业费。

即使公共区域的大部分维护费都由物业管理基金来支付,但古蒂提醒道,在落实购买物业前,买家应仔细阅读物业报告。如果你觉得物业报告生涩难懂,可咨询房产律师,因为物业报告可以清晰地反映出建筑质量和潜在的维修成本。  

另外,物业报告上也会写明还有多少物业基金可以用于未来的维护。如果物业基金不足,届时就需要向业主特别征收,比如替换老旧的升降机的费用便非常昂贵,一般都需要业主额外征收。这对小型公寓的业主来说是一笔巨大的费用,因为可以分担的人数较少。不过,古蒂也指出,由于公共设施少,小型公寓出现类似问题的几率也相对较小。

在获得详细物业报告的同时,与街区和大楼的居民交谈也是值得做的一件事情。古蒂认为,这不是一件难为情的事情,只要友好微笑,真诚请教,一般人都会告诉有关物业的实际情况。  

勿低估维修费

在喜欢的地段购买新房或刚翻修过的房子是最理想不过的事情,但这样的好事并不总是经常遇到。如果把目标锁定在一处心仪的地段,在买房前一定要慎重考虑。

一处位于理想地段,但需要马上翻新的破旧老房,而另一处适合居住,但地段稍微差些,那么前者对购房者的财务影响更加深远些。古蒂指出,许多人常会低估旧房翻修的花费。她举例道,一些老屋的翻修,常需要屋主搬出去。在这个过程中,除去支付正常的房贷,还有搬出去的开销,比如租金等。如果再碰上因天气恶劣或其它问题而延误,那么带给业主的开销将是巨大的。

因此,古蒂建议,对预算有限的购房者来讲,他们应该购买那些在财务上可控的、并适宜居住的房产,远远比在理想地段买一处旧房要划算得多。

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