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浅谈物业按揭投资产品
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中美的博奕岂止贸易，两国的贸易顺及逆差是无法解决，任何的协议都难阻中美角力的延续。美国剑指华为，其实是要防止华为及中国成为全世界科技的龙头，因为任何国家的繁荣、财富、经济和军事力量都取决于科技水平。
这场“战争”导致全世界的股市延续大幅度波动，而一种直接以住宅及商业楼宇作按揭的投资产品，在目前股市不稳定的气候是可作考虑。这种投资方式的兴起，跟银行收紧借钱给发展商有关。今期文章，我们会讨论一下这种投资产品。
此投资产品的结构分为四部分：
1. 投资者: 为投资信托提供资金，每月收取利息作为回报；
2. 基金经理: 负责管理投资信托；
3. 发展商: 向投资信托进行借贷，每月还利息给投资信托；
4. 物业: 发展商用作借贷的按揭。
4大优点与4个风险
这投资产品的优点有4个：
1. 每月派息，年息为7%至13%不等；
2. 跟股市上落波动没有相关性；
3. 第一按揭的保障；
4. 低借贷比例, 一般低过66%的贷款与估值比率（Loan to Value，简称LTV，即按揭成数）。
这投资产品的风险同样有4个：
1. 违约风险；
2. 建筑的风险；
3. 发展商的风险（破产、现金流问题）；
4. 投资时间为4个月到18个月不等，不长的投资期，到期时怎么办?#p#
案例
再参考一下以下这个例子：一个发展项目，坐落于悉尼南区，邻近两间医院，另有14间街铺，全作医务所及医疗有关的用途，楼上建造42个公寓。
主要考虑因素：
1. 借贷对资产的比例（LVR），要明白资产价值和建造进度及借出债款比例的关系；
2. 卖出楼花价值对借款的覆盖（Debt Leverage Ratio）；
3. 理财师有没有做定功夫并决定自己亦同时参与，此投资产品需要专家不停跟进；
4. 投资时间的长短。
此投资产品例子的数据：
1. 借贷对资产最高的比例是65.3%；
2. 42间公寓已通过楼花方法卖出了26间，卖出楼花对借款的覆盖率为73.87%；
3. 投资年期其实是4个个月到18个月不等（根据在哪个时段进入）；
4. 回报是年息7%至8%。
提醒大家，这种投资产品需要专业理财师分析，投资之前务必咨询理财师的意见。
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