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上海楼市新政解读:打击“假离婚”购房 增加二手房交易成本

by 贝贝 中新经纬. Jan.22, 2021 0 0
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中新经纬客户端1月22日电(薛宇飞)面对火热的房地产市场,上海相关部门果断出手。21日晚,上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下称意见),意见共计10条,从增加土地供给、打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、优先满足“无房家庭”购房等多方面加强市场调控。该意见自1月22日起实施。中新经纬客户端详细解读上海楼市新政的六点影响。


解读一:增加重点区域土地供给

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资料图:楼市。中新经纬万可义摄


意见指出,要完善土地市场管理。优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格。


易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析,这项政策强调了三点。一是,土地供应要增加,结构要调整,这比较吻合上海当前购房需求的特征,能够真正缓解供求矛盾。二是,政策明确区域市场供地的调整,尤其提到了轨交沿线和五大新城的供地,有助于增加此类区域的住房项目。三是,坚持房地联动机制,稳定土地价格,这是为了防范地价上涨传导到房价上去。


解读二:打击“假离婚”购房


意见指出,严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。


中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示,此前网传的摇号认筹政策没有出现在新政之中,但新政提出离异家庭房产数量按照3年内计算的政策,打击了一部分“假离婚”购房行为,可能会降低部分热点楼盘的购房需求。


58安居客房产研究院分院院长张波对中新经纬客户端称,政策对于那些想通过“假离婚”来获得购房资格,以及通过“假离婚”来获得首套购房资格的人,都会产生直接遏制作用。2020年已经有不少城市堵住“假离婚”漏洞,上海这次收紧信号也十分明确。


解读三:增加二手房交易成本


意见提出,调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。


个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的,免征增值税。


张波称,提高交易环节的税收,可以有效减少新增投资需求,但在一定程度上也会限制二手房的流动。2021年上海新房的供应力度预计会有所加强,以缓解二手房挂牌数量减少带来的供应不足。


张大伟分析,普通住宅2年以上免征增值税变成了5年以上免征,增加了二手房的交易成本。上海当下二手房房源稀缺,交易成本很可能会快速转嫁给购房者身上,并使得少数新房的需求变得更为集中。


解读四:严防资金违规流入楼市


意见提出,严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。


严跃进称,该政策最大的亮点就是提到“房地产贷款集中度管理”,银行在后续的贷款发放方面势必更为保守。部分炒作比较多的楼盘,也会在贷款方面面临收紧的可能。


张波认为,对资金违规流入房地产,此前已经从严监管,而上海在执行差别化信贷方面也较为严格,这次则是再度强调。下一步,对于消费贷、经营贷违规流入楼市,预计会有更明确的查处与打击。


解读五:“无房家庭”优先摇号


意见指出,严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管,保护购房人合法权益。


张波表示,上海在“一房一价”、公示及备案等方面做得都较好,这次提出“一价清”,是为了防止开发商在装修、车位等方面违规收取费用。“实名制”管理,则可以有效打击炒作购房资格与不当转让获利。


张波还称,完善新房公证摇号,是要打击新房的价格炒作。为保障房价稳定,上海在近两年执行了严格的新房限价制度,致使部分板块的一二手房价格出现倒挂,进而导致新房销售环节极易产生违规现象,比如,私下收取“茶水费”、内部违规操作等。该政策出台后,会在销售层面强化管控力度。


严跃进称,政策提出要优先满足“无房家庭”自住购房需求,预计后续会出台具体的优先摇号认购规则,保障无房家庭的优先购房。


解读六:或有持续性政策落地


张大伟称,本轮上海房价上涨的主要原因是出现“打新潮”与学区房价格攀升,也有少数经营贷违规进入楼市的推波助澜。整体看,此次调控升级产生的抑制作用或许相对有限,为抑制新房摇号过热,建议增加热门项目的限售期,抑制投资炒作。


张波指出,十条新政出台并马上落地实施,是政府部门对上海楼市近期非理性升温的快速反应,也是后续调控持续收紧的信号。这些政策落地后,如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解,部分区域二手房房价仍被恶意炒作,未来还会有持续性政策跟进落地。


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