文：严哲

截至今年5月，澳洲全国年度房价下降了0.4%，是六年以来的首次年度房价整体下跌。经过多年的长线增长后，2018年的澳洲楼市终于迎来了一个拐点。

40年房价变迁：悉尼物业格局大反转

随着可负担性增强，不少有购房需求的人开始蠢蠢欲动。买那个区？自住还是投资？发展潜力如何？一旦你开始思考这些问题，你会发现，限制你想象力的不止有“ 贫穷” ，或许还有许多你引以为傲的“ 经验” 。

对于已经长年生活在悉尼的老移民来说，本地经验积累已久。

记忆回到四十多年前。那时的悉尼远不是现在的样子，根据相关资料，当时Bankstown的房价要比Leichhardt贵得多，Wollongong的房价高于Marrickville或Darlinghurst，Anterbury的房价也高于Paddington，而Strathfield是悉尼房价最贵的地区，比目前颇受欢迎的Gordon和Mosman要贵。

至于原因，SGS经济规划所经济学家Terry Rawnsley表示，四十年前待遇最好、最受欢迎的就业岗位来自制造业。而该行业的岗位多出现在悉尼西部。

这和如今的楼市行情可以说截然相反。在过去，内城区的房价比外围区域的房价更便宜，不仅如此，内城区的就业前景并不理想，基础设施不佳，房屋质量也差。而现在，基本呈现越接近市中心房价越高的情况。

即使到了上世纪80年代，住在CBD地区也不是置业时的重要考虑条件，因为当时的交通并不拥堵，虽然工作在CBD，但人们更希望住远一点。

以当时悉尼人的经验，他们绝对想象不到，几十年后的悉尼不仅房价格局大变，数字更是翻了几十番。这些年来，随着金融、文化产业的兴起和移民人口的急速增长，大量的工作机会被集中到了内城区，悉尼人、特别是新移民们置业的关注焦点也因此转移，并推动了内城区房价的节节攀升。

城市发展阵痛：澳洲版“逃离北上广”上演

这是城市变发展带来的阵痛。如今，即便没有中国户籍制度以及如此庞大的人口，悉尼还是渐渐地形成了一场声势浩大的澳洲版“ 逃离北上广” 。

《悉尼先锋晨报》分析指出，悉尼本地流失的人口不断增加，这一趋势已持续了近半个世纪。报道指出，悉尼自1971年开始，流失210万人口到其他地区，当中半数人移居到新州乡镇地区，超过71万人移居到其他澳洲首府城市。

与中国版“ 逃离北上广” 不同的是，中国的大城市里逃离的是外来人口，而悉尼逃离的大多数是土生土长的本地居民。毫无疑问，悉尼人正在逃离这个海港城，其中一个明显的原因就是房价过高。但悉尼的地理位置也是原因之一：其市中心极端地偏向东侧，而这种模式导致了区域发展严重失衡。

有人做过一个直观的比较：悉尼最西的Pernrith离市中心有55公里远，而从市中心的歌剧院往东走9公里你就会掉入邦迪边上的大海里。

Finder网站调查发现，如果墨尔本人要买一幢80万澳元左右的房子，他们需要在离开CBD 25公里的地方找，坐火车半小时不到。相比之下，在悉尼要买到中位价的房子，得离开CBD 35公里。

如果继续凭借十几年前的经验，老一代悉尼人的“ 经验” 不仅限制了你的想象力，更可能让你永远都买不起悉尼的房子。与之相反的是，一些新移民或者海外购房者更加看重区域的发展潜力、交通和配套等区位因素，而不是对区域价值的刻板印象。同时，这些置业者在催升房价的同时，也加速了人口的流动和更新迭代。

大量本地居民离开了悉尼，去往其他城市，去寻求以前悉尼人才有的生活。毕竟，不是所有国家的人都会像中国一样，为城市的高速建设、房价增高而自豪欢呼。高楼大厦、霓虹灯光、火车公交等，悉尼的商业化，和很多悉尼人理想的生活状态有了差距。

突破固有经验：“唯市中心论”正在改变

城市有了新主人后，换来的是不同文化的楼市经验。对于这些新移民以及中国投资者来说，“ 中国经验” 也同样会限制我们的想象力，造成很多投资误判。

在中国，投资者们总是在房产升值后就迫不及待的出手转卖，这种短期套现的“ 炒房” 思维在澳洲并不完全可取。

房产投资是一种作为长期的不动产投资，特别在以稳健著称的澳洲楼市，它的涨跌甚至要以“ 多年” 来计算。

事实情况是，期望短期转手投资者未必有耐心实地分析当地的各种区位条件，一些地产研究机构的分析和观点成了他们重要的信息来源。然而，只是单一听从某家“ 权威机构数据” 没有参考意义。

2017年10月，澳洲房产数据研究机构SQM 发布了对于2018年澳洲的房价预测，它预计，2018悉尼房价涨幅趋冷但不会下跌，涨幅收缩至4%-8%的涨幅。

而今年的澳洲统计局官方数据显示，第一季度全国住宅房地产价格下跌0.7%，悉尼6 年来首次出现年度下滑，季度跌幅为1.2%。

经济学家和房地产分析师都在忙于调整预测，以应对现实情况。SQM房地产分析公司的路易斯·克里斯托夫（Louis Christopher）不得不放弃了他对房价走势较为乐观的预测。

另外，如Domain，HIA 和CoreLogic等地产研究机构，以及各经济学家、各大银行等，其数据或预测也不时会出现与事实不符的“ 打脸” 事件。

要想让房产变成真金白银，就要学会守护资产。“ Buyone,keepone(买下一栋，守住一栋)” 非常适合澳洲的投资市场。时代在不断变化，实地进行调研，综合多方信息渠道进行分析，以及抛开过去的“ 中国经验” 都是必须的。

现在，房价结构的“ 唯市中心论” 也在发生改变。

针对市中心偏东、区域发展不平衡的问题，悉尼开始仿效洛杉矶的解决方案。据了解，这两个相似的城市都由分散的社区组成。

现在，洛杉矶已经是一个“ 多中心” 城市，主要有市中心、帕萨迪纳(Pasadena)和长滩(Long Beach)。

同样的，新州政府旗下大悉尼委员会（GreaterSydney Commission）提出“ 3个都会中心” 计划。悉尼现有的中央商务区变为“ 海港城（Harbour City）” ，同时在巴拉玛打（Parramatta）打造中心“ 河畔城（River City）” ，另在彭里斯打造西部“ 花园城（Parklands City）” 。悉尼的计划可能会让它成为澳洲第一个多中心模式的大都市。

现在，已有很多距离“ 市中心” 很远的区因为有了大型规划，增幅和投资潜力比CBD地区都要好。这一切，都不是凭借“ 经验” 能够想象的。