花旗银行的地区“黑名单”

by 柯梅品澳洲新快网. Aug.18, 2017

在呼声日高的加息预期面前，你是否仍在考虑赶在银行加息之前，出手在悉尼的某些热点区域投资一套公寓呢？

市场总是瞬息万变，最近，花旗银行对悉尼的物业市场做了一点动作，该行出具了一份调查报告，将他们认为全澳各州公寓供应“ 过剩”的区域列出了一个表单，给这份“黑名单”上区域内的新房贷款施加了新的条件。

这样一来，包括大片悉尼和墨尔本郊区的近90个邮政编码之内区域的买家，在购买公寓物业的时候，都需要至多高达35%的首付，而且贷款条款更为强硬，银行可以在某些情况下撤消对物业的放款。

在制作这份“黑名单”的时候，分析者将从内城区到城市外郊的各个高密度公寓住宅区的物业发展态势做了比较，他们发现在悉尼的西部和墨尔本的东南部情况可能特别严重。而且，名单中还包含了堪培拉、布里斯班、珀斯甚至是公寓中位价最低的阿德莱德的郊区。

一年两万五千套新物业

这一政策适用于高密度区域中所有不到两年的新公寓单位，不论购买者的年龄大小，或者从哪个开发商中购买物业。另外，花旗分析师也警告，今年6月，私人公寓物业批准量20%的上涨进一步增加了公寓整体供大于求的威胁。

随着这一表格的出现，该银行还对市场做出了分析，报告中称：“公寓批准的激增集中在悉尼，在面向投资者和仅付息贷款人条件收紧的背景下，这一现象令人惊讶。”

Keck Cramer预计，今年悉尼将有25,500套公寓完工，而在墨尔本，这一数字约为17,090套，布里斯班则是10,300套。

“榜”上有名

花旗“黑名单”上新州的其他区域，还包括Chatswood（2627）、Ryde（2112）、North Ryde（2113）、West Ryde（2114）、Epping（2121）、Sydney Olympic Park（2127）、Strathfield（2135）、Enfield（2136）、Concord（2137）、Homebush（2140）、Granville（2142）、Parramatta（2150）、North Rocks（2151）、Castle Hill（2154）、Canterbury（2193）、Campsie（2194）、Hurstville（2220）等等。

供过于求已非首次提及

澳洲物业行业的不少资深人士，比如开发商John Holland的总裁Joe Barr等人就曾警告说，在澳洲的很多地方，公寓已经供过于求。

物业估值公司Herron Todd White也称，随着银行对首付的要求和利息越来越高，悉尼长达五年物业发展已将要成为过去。Herron Todd White估计，虽然在负扣税、澳元贬值和退休金税务减免等政策利好之下，投资者持续需求仍在持续，但墨尔本的公寓市场已近午夜，下坡路即将到来，而独立屋市场也已经接近顶峰。同时，该公司也警告称，未来公寓的价值在交房之时，会比买家购买楼花时价格越来越低。

有人收紧有人放宽

今年以来，虽然澳储行持续了去年的超低利率，但不少商业银行已经逐步调高了自己的商业贷款利率，而花旗银行也是这些调高利息的金融机构之一。今年，花旗已经把仅付息的贷款的融资成本提高了30个基点。

不过，也有像ING Direct等其他贷款机构，在放宽贷款条件，他们最近把可贷款公寓的最小面积进一步缩小20%，至40平方米，而这样大的公寓物业仅相当于三个集装箱的面积。对于这种微型公寓的需求，很大程度上是被那些想离办公室更近的上班族推动的。

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