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澳洲除了是不少中外人士的首选移民目的地,也是他们心目中的理想投资地点。对于向来喜欢买楼投资的中国内地人和香港人来说,澳洲房市具备一定的吸引力,尤其是在澳洲住宅价格已从高峰向下调整,以及澳元兑人民币和港元汇率近数年来跌了不少。其实,中国内地和香港投资者如欲“隔山买楼”,大家除了要考虑房价和汇率因素,也要注意澳洲针对海外投资者的法例,以及可能衍生出来的额外费用。
注意事项一:只可购买新楼 二手一律免问
回望大约四、五年之前,澳洲房市一片兴旺,楼价飙升,衍生出来的后遗症就是越来越多本地人无力置业。当其时,部份舆论更把矛头指向海外华人,认为他们是把澳洲房价炒高的罪魁祸首。尽管当其时有专家指出还有其他因素助推房价,但澳洲政府为了缓和房市升势,于是在2015年底推出新措施,限制海外人士购买澳洲楼。
有一点需要强调的是,澳洲政府仍是欢迎海外人士到来投资,包括买楼收租。只不过,政府也要顾及本地人的置业负担能力。
在新例下,没有澳洲居留权的海外人士,只可以购买新楼、楼花(Off-the-plan)或空地(用作自建房屋),而不可以购买二手楼。这里所指的外国人,包括临时澳洲居民或外国非澳洲居民。
注意事项二:网上申请批准 费用视乎房价
根据澳洲的外国投资框架,海外人士购买澳洲住宅物业之前,一般情况下,需要预先向外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board,简称FIRB)申请。澳洲政府没有规定每位外国人只可购买一套澳洲物业,但你每一次购买澳洲住宅物业时,均需在网上向FIRB提出申请,并支付申请费,费用金额取决于物业价值。
物业价格:$1,000,000或以下(澳元为单位,下同)
申请费用:$5,000
物业价格:$1,000,001-$1,999,999
申请费用:$10,000
物业价格:$2,000,000-$2,999,999
申请费用:$20,000
物业价格:$3,000,000-$3,999,999
申请费用:$30,000
物业价格:如超过$3,999,999,每多$1,000,000
申请费用:再加$10,000
FIRB收到海外投资者的申请后,通常会在30个工作天之内处理,并在开始处理申请后的10个工作天之内回覆。
若海外人士未经FIRB批准便买下澳洲物业,就可能要面对高达13.5万澳元的罚款,以及最高三年监禁。#p#
注意事项三:借钱买楼较难 了解自己财力
不少人买楼都需要向银行申请按揭贷款,但不是每一家澳洲大银行都会接纳海外投资者的贷款申请;就算你是临时居民,若无澳洲收入证明,亦难以向澳洲银行申请房贷。
即使有澳洲银行承认海外收入证明,愿意向海外投资者批出贷款,按揭成数一般也可能较低,比方说只可以最多借出相当于楼价的六成,即按揭成数(Loan to Valuation Ratio,简称LVR)为60%,买家需自己预备另外的40%首付。因此,外国人若打算投资澳洲住宅物业,便要预先了解自己是否有足够财力,或者尝试向你所属居住地的银行申请贷款。
注意事项四:缴额外印花税 税率介乎7-8%
在澳洲多个州份,海外投资者购买住宅物业时,除了要缴纳一般印花税,还要支付额外印花税(Stamp Duty Surcharge)。不同州份的额外印花税率,或会有所不同,而各州份的税率如下:
新南威尔士州:8%
维多利亚州:8%
昆士兰州:7%
西澳:7%
举例说,如你没有澳洲居留权,但用了60万澳元在悉尼买了一个雅柏文作投资,那么,你除了要支付大约2.2万澳元的一般印花税,还要缴纳相当于楼价8%的额外印花税,相当于4.8万澳元。#p#
注意事项五:投资房产获利 交税在所难免
投资赚了钱,向政府交税是天经地义的事。假如你在澳洲买楼投资,如果租金收入在扣除所有相关支出后仍有利润,这些利润便需要交税。而所说的相关租楼支出,包括由业主负责的管理费、市政费、水费和维修费等等。
另外,若干年来,假设你决定放售物业,并赚了一大笔钱,所赚到的差额便要缴纳资产增值税(Capital Gains Tax,简称GCT)。资产增值税没有指定的税率,而是视乎你的整体应课税收入而定。换句话说,假如你的其他收入越高,到时若卖楼赚了钱,资产增值税的税率便有可能越高。
隔山买“楼” 不可不知的5件事
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随着澳洲银行掀起新一波减息战,全国第二大银行西太平洋银行(Westpac)最近也加入削减房贷利率的行列,宣布调低两年期和三年期固定住宅按揭利率。
在新一年里,房市升浪是否真的可以一帆风顺?其间又会否出现一些小风波?
长远去看,澳洲终会有全面开关的一日,但业主也要主动出击,才能让自己的租盘突围而出,获潜在租客青睐。其实,除了减租,还有其他方法去提升空置租盘的吸引力吗?
“买楼不是买棵菜”,跨区甚至越洋出价竞投物业,事前必须做足准备功夫,而且不要“所托非人”………
澳洲房市在金牛年首月就牛气冲天,整体住宅中位价于今年2月份录得超过17年来最大的升幅;其中,又以悉尼独立屋中位价升势最凌厉,有分析师更扬言悉尼屋价创新高指日可待。
面对悉尼的房地产市场升温,作为准业主的你,是否已经准备好在拍卖会这个“战场”与其他对手一较高下。如果你未曾出参与过业拍卖,你又是否知道在整个拍卖流程中,有什么地方须要特别留意?
面对融资成本大幅下降,银行界亦跟随进一步调低房贷利率,而最新一轮的减息主要是针对自住人士的固定房贷利率产品,使到定按房贷利率降至多年来“前所未见”的超低水平。
早前在距离牛年尚有四个月左右的日子,全国房市重见曙光,住宅中位价自去年10月开始回升,到今年1月底更攀上新高峰,超越疫情之前的水平,莫非牛年真的寓意着大牛市将会重临房市?
在疫情之下卖房,哪些地点最多业主赚钱,另一边厢又是哪些地区最多业主无奈要蚀本离场?
因为国境关闭带来的租金下跌,击垮了悉尼众多高层公寓楼林立的城区,很多投资者蒙受了巨大损失,而且一居室的公寓据称最难脱手。
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