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澳洲实现“可负担住房” 还需走多久?(4)

2018-06-24 来源/澳洲新快网 編輯/姜亦辛
 
有数据显示,在悉尼和墨尔本这两个城市的在建家庭房屋数量都出现了下降的迹象。(网络图片)
 
住房繁荣为何如此重要?
 
首先要先解释一个重要名词:既得利益。其一方面指已经获得所有权且可以任意支配的物质利益;另一方面指从法律理论上可以获得的经济利益,只是尚未占有,或未被交付到自己控制范围内的财物,是将来可以得到的,而不是可能得到的利益。
 
所以对于既得利益,不只是银行在维持房地产泡沫的发酵中可以获益。援引知名经济专栏作家沃兰德(Ian Verrender,音译)的话就是,澳洲层层政府部门都已经痴迷于一个“伟大”的“澳洲之梦“,目标从40年前的争取要拥有属于自己的一块地皮到现在的从房产中狠捞,大捞一把。
 
澳洲全国房价自1986年已上涨7倍之多,悉尼地区更是达到了10倍以上。32年前价格为10万澳元的房子现在标价就会涨到100万。差价如此之大,如今政府仅在房产税这一项的收入比起1986年就轻松地翻了数番。
 
澳洲联邦政府需要靠房价的提升来保持经济的稳定,同时也可坐收由此产生的巨额费用及税额。
 
澳洲最近的一次经济繁荣出现在2012年末,是一个令澳洲储备银行非常满意的努力结果。制造该景象的目的在于吸收因资源投资热潮褪去后而离开矿业的工人,得益于此,地方与州政府的收益财产上涨了65%。
 
每每当朝野两党提到人们需要可负担住房时,他们却从很少对此问题给出任何实质性的解决方案,其主要原因就是因为他们知道选择只有两个,但皆无可行性。
 
选择一是房价瓦解,但这只会在预示大灾变的经济事件中发生;选择二是削减工资,当然任何政治党派签署该法案的可能性都不会很高。
 
同时在这一问题上需要承担起责任的还有建筑商和投资者。
 
首先,住宅建设根本没有跟上需求激增的步伐。想要满足在2006到2014年之间的对房产需求的积压,也就是大约20万套以上的住房短缺,即使凭借高于当下的住宅建设效率,也需要再花费几年。
 
其次,投资者也倾向于房产升高。 由于最近的价格上涨和廉价信贷的支持,他们已经进一步追逐房价上涨。数据显示,投资者占所有澳洲新增抵押贷款的40%。房屋负扣税(Negative Geared Property)仍然是一种受欢迎的投资策略。
 
所谓负扣税(Negative Gearing),是指澳洲对于房产投资的一种税务减免计算方式,并不是一个税种。在一个财政年度中,维持投资物业的现金支出,如银行贷款利息、水费、电费、市政费和非现金支出, 例如房屋折旧等,超过投资收益(房租),所带来的负向应税收入则被称之为负扣税,即支出超过房租收益的这一部分。
 
负扣税之所以与税务挂钩是因为此负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入,例如工资收入和资本利得等,以此降低应税收入,达到最终减少应缴税款的效果。
 
在目前墨尔本和悉尼的总租金收益率低于3%的情况下,该类投资者为达到其投资目的,往往会寄希望于未来的资本收益或租金的大幅上涨。
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