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房价升越高跌越重?何时是置业良机

2019-02-14 来源/澳洲新快网 編輯/charlene.chen

澳洲天气转热,可是房市持续偏冷。在2019年的第一个月,八大城市中只有堪培拉的房价中位数能逃过一跌;按年计算,全国最大房市悉尼的住宅中位价更下跌接近一成,表现是八大城市中最劣。

如果你是在最近两、三年在悉尼买楼做业主,如今应会感到不是味儿,因为房价中位数已回落到2016年的水平。

房地产市场的传统智慧,就是买房看长线。然而,真的是持有物业越长,累计升值幅度一定越大?回望过去15年,哪个时候才是真正的置业“黄金期”?

2019年的第一个月,又是农历狗年最后的一个月,澳洲房市尚未能“转好运”。

根据CoreLogic RP Data最新发表的报告,澳洲八大城市中,除了首都堪培拉之外,其余七个城市的住宅中位价悉数在今年1月份向下,当中以达尔文的按月跌幅最大,达到1.7%。至于悉尼和墨尔本两大房市的住宅中位价同告下降,分别跌去1.3%和1.6%;自去年11月以来,这两大城市的住宅中位价按月跌幅都至少达到1%。

升得越高 跌得越重?

与2018年1月比较,四个城市的住宅中位价报跌,表现最劣的两个房市正是先前升势最凌厉的悉尼和墨尔本,难道真的如俗所云:升得越高,跌得越重?截至今年1月的12个月里,悉尼的住宅中位价累计跌去9.7%,墨尔本的住宅中位价则下滑了8.3%。另外两个录得住宅中位价按年跌幅的城市,分别为受到矿产业高峰期告终所影响到的珀斯,以及房价下跌速度已见有所放慢的达尔文,按年分别下跌5.6%和3.5%。

悉尼作为全澳洲人口最多的大城市,其房市经历了早前的一波跌浪后,住宅中位价虽然仍是八大城市中最高,但已经回落至差不多2016年的水平,1月底录得795,509元。细分去看,独立屋的房价按年跌幅大过雅柏文,独立屋中位价早于数月前已在百万元关卡失守,到今年1月按年下跌10.9%,进一步降至902,786元;雅柏文中位价同期下跌6.9%,调整幅度相对温和一些,降至696,903元。

高档豪宅 VS 中低价物业

CoreLogic的研究部董事罗勒斯(Tim Lawless)指出,在悉尼,价格最高的四分之一住宅物业,整体房价下跌的速度相对较急,截至今年1月底为止的12个月里跌去10.8%,与对上一个高峰期的价位相比更累计跌了14.6%;反之,中低价住宅物业的抗跌力相对强一点,原因是首次置业人士主要瞄准此类型物业,加上银行等房贷机构收紧按揭审批条件,不少人退而求其次,选择房价较低的物业,这无形中为中低价物业带来了一点支持。
与过往20年的房市作对比,澳洲房市近期的跌势,描绘出截然不同的境况。回顾之前的20年,全国的住宅中位价累积上涨197.4%;拆分去看的话,八大城市的房市表现尤其突出,累积升值212.4%,而市郊的房价中位数则升了150.3%。

回望过去20年房市

在这20年里,住宅中位价累计升幅最大的城市原来不是悉尼,而是墨尔本,期间大涨274.6%。期间,悉尼的住宅中位价升了201.9%,升幅仅排在第四位,还落后于霍巴特(累积升237%)和堪培拉(累积升230.7%)。

总结这20年的房市岁月,期间出现了数个周期,有好景的日子,也有黯淡的日子。由2004年1月倒后数起的这五年,是过往20年来澳洲房市最风光的日子,全国住宅中位价累计上涨80.2%。

在这段日子,悉尼住宅价格中位数累计升79.8%,仅排在第五位;而冠军是堪培拉(累积升110.9%),亚军是霍巴特(累积升99.7%),季军是布里斯班(累积升99.3%),殿军为阿德莱德(累积升87%)。

跟着的五年里,即2004年2月至2009年1月,澳洲房市则显得“步步为营”。由于期内发生了环球金融海啸,而2008至2009年又正是最水深火热的时期,故此住宅中位价在这五年仅累计上升14.9%。

否极泰来还是风光不再?

有一点值得留意的是,在这五年里,八大城市中只有一个城市的住宅中位价报跌,而这个大城市就是悉尼,期内住宅中位价累计跌去4.6%。至于当年仍受惠于矿业高峰期的珀斯,当地的住宅中位价在这于年里累计上涨52.3%,表现仅次于升了57.1%的达尔文房市。

来到2009年2月至2014年1月,捱过了环球金融海,可是澳洲矿业却渐走下坡。无论如何,澳洲房市受惠于利率下降,加上各国相继推出救市措施,全国的住宅中位价在这五年里升了20.3%,表现略胜过2005至2009年这段日子。

正所谓否极来,悉尼房市于这五年从后赶上,住宅中位价累积上涨36.5%,升幅称冠八大城市。期间,墨尔本住宅中位价排在次席,累计升32.3%;至于珀斯房市表现则跌到第四位,住宅中位价只升了18%,升幅仅及悉尼的一半。

最近五年,即2014年2月至2019年1月,全国住宅中位价累计升19.4%,与之前五年的升幅相若。不过,笶城市的房价表现排名再次“执位”,表现最好的两地分别是霍巴特(累积升35.1%)和墨尔本(累积升29.6%);悉尼房市排第三位,住宅中位价升了28.9%;至于珀斯的住宅中位价更不涨反降,跌去15.6%。

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