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物业费差异大 怎样才算合理?

2019-01-02 来源/财富一周 編輯/charlene.chen

文/ 昱希子

本报独家 谢绝转载

在如今房价“缩水”的形势下,房产投资者越益关注物业管理费(Property Management Fee)的高低,因为这关系到物业的回报率。即使物业费只是数个百分点的不同,业主每年的支出也会有几百元到逾千元的差别……

一项针对悉尼业主的调查发现,业主们所支付的物业费率,差别竟然可以多达五个百分点,导致部分业主每年多付了数以百元计的物业费。

由物业管理公司Different所进行的调查,共收回五百多份问卷,结果显示,悉尼物业管理费平均占去每周租金6.2%。

内城区收费最高  西区南区最相宜

在分析了几千项数据后,Different联合创始人佩雷拉(Ruwin Perera)认为,不同房价、不同年龄层和不同地区的业主,所支付的物业费各不相同,物业费率从4%到9%不等,有时甚至更高。 

佩雷拉指出,悉尼内城区业主支付的物业费率最高,平均达6.4%;而西区及南区业主支付的物业费率最低,大约在平均5.9%。

此项调查还发现,房价较高的地区,物业费也相对较高,但有关费用也受到租金水平的影响。在内城区,周租介乎600至800元之间的物业,比周租超过1,200元的房产,所要支付的物业管理费率低了整整一个百分点。

虽然一个百分点听起来差别不大,但这意味着业主可要每年多付数百元的物业,小数长计费。佩雷拉表示,租金高低实际上与物业管理成本没有太大关系;物业管理公司之所以向高档住宅区的物业收取较高的物业费,是由于没有相关的制约,物业管理公司可随意定价。

为何退休投资者通常获“厚待”?

另外,该调查还显示,业主年龄原来跟物业费高低也有一定关系,55至65岁之间的物业投资者,平均被收取较高的物业费;反之,65岁以上的投资者,能享受到较相宜的费用。佩雷拉将此归因于已经退休的投资者有更多时间去货比三家,以及与物业管理公司讨价还价。

不过,调查指出,忠诚的老客户并不会因此而获得物业管理公司给予优惠。许多物业投资者会委托同一家管理公司,他们不但未能享受到任何的折扣优惠,费用反而逐年缓慢上升。

佩雷拉表示,客户的忠诚度与享受到的待遇并非画上等号,有些时候,业主长期“支持”同一家物业管理公司,到头来或须付出更高昂的代价。他提醒大家,无论跟随物业管理公司多少年,都需在费用上涨的时候,比较其他公司的价格,以免被收取过高的费用。

新州房产协会(REINSW)的会长皮尔金顿(Leanne Pilkington)也认同以上的观点,她并表示,价格较高的房产通常需要更多的工作,因为它们通常更大,设施也更多;但物业费与租金高低没有很明显的直接关系,物业费不应随着租金上涨而有所增加。

皮尔金顿指出,悉尼的物业费通常在5%至7%之间,这取决于不同物业管理公司的经营“理念”。

管理公司应提高收费透明度

不同物业管理公司之间,租赁续期费用和其他费用也有所不同,佩雷拉呼吁物业管理费需要提高透明度。

由于物业管理公司通常不会公开物业费,这使到投资者更难好好地比较不同物业管理公司所收取的物业费,特别是一众“父母辈”的物业投资者显得更加不公平。

在如今房产市场逐渐转凉的情况下,这些“父母辈”投资者已经在承受房价下调的压力,如果物业费不合理,这将给他们在财政上带来更大的损失。

佩雷拉极力建议,物业费的数据公开的话,业主们便能够更好地了解有关费用水平是否合理,以及可以更容易做比较,同时可以更方便地在网上收集相关数据。
他表示:“公开这些数据将有助于投资者避开收费过高的管理公司,随着物业空置率和按揭利率趋升,房产投资者应尽可能找出节省支出的途径。

你缴纳的物业费是否偏高?

投资者纳纳亚克拉(Ashwin Nanayakkara)似乎已经明白个中道理。他在Woollahra有一套投资房,每周需支付相当于租金5.5%的管理费,但是纳纳亚克拉认为自己的投资房不需太多维护,不应支付这么高的管理费。他说:“之前的管理公司很好,我不能指责它们,只是收费贵了一点,而且我的投资房是那种不需太多维护的类型,物业管理公司实际上只是在代我处理自动转账而已。”

目前,纳纳亚克拉已经找到只收取固定费用的管理公司来打理他的投资房,换了新中介后,每年能为他节省千多元的费用。

对此,皮尔金顿表示认同,业主应随时和物业管理公司协商,明确地表达对服务的期望。她提醒道:“如果支付的管理费较低,不排除所获得的服务也会打折扣。”

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