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澳洲房价强势反弹今年能否步步高升？

by 历文澳洲新快网. Jan.02, 2020

澳洲股市在刚过去的2019年录得了可观的升幅，许多股票投资者都可以“过肥年”。至于澳洲房市于过去一年则先苦后甜，楼市走势在下半年过后渐入佳境，整体住宅价格中位数更在去年第四季录得10年来最大的按季增长；全年计算，又以悉尼和墨尔本的住宅价格回升力度最强劲。踏入新一年，房价能否继续步步高升？

中位价创10年来最大季度升幅

根据CoreLogic RP Data刚发表的报告，受惠于按揭利率下调，以及监管机构放宽银行的放贷条件，再加上有不少首次置业人士趁楼价先前下调的机会入市，澳洲的住宅价格中位数在截至去年12月的一季上扬4%，至于537,506澳元，创下2009年11月季度以来最大的季度增长。

在八大首府市中，则以悉尼和墨尔本的房市表现最出色，按季分别上升6.2%和6.1%。全年计算，同样是悉尼和墨尔本房市鹤立鸡群，住宅中位价同告上涨5.3%。

悉尼：独立屋跑赢墨市：公寓升得更快

截至去年12月底，悉尼的住宅中位价升至840,072澳元，继续是全国房价最高的城市；至于墨尔本的住宅中位价水平紧随其后，涨至666,883澳元。有趣的是，在悉尼，独立屋中位价的全年升幅跑赢雅柏文；可是，墨尔本的市况就刚好相反，雅柏文中位价升幅反而胜过独立屋一筹。

悉尼的独立屋中位价全年累积上涨6.1%至973,664澳元，与百万澳元关卡仅一步之遥；雅柏文位价则回升3.4%至746,017澳元。反观墨尔本，独立屋中位价全年升4.6%至778,649澳元，雅柏文中位价却大升6.5%至576,475澳元。#p#

高价楼还是低价楼表现胜一筹？

那么，究竟是高价楼、中价楼还是低价楼的反弹力度最出众？CoreLogic的亚太区研究部主管罗勒斯（Tim Lawless）表示，悉尼和墨尔本房市的强势表现，主要动力是来自高价楼。就以悉尼为例，楼价最高的四分之一住宅，中位价在去年最后三个月跳升7.3%；反之，房价最相宜的四分之一住宅，中位价同期只升了3.7%。

墨尔本的情况也是一样，楼价最高的四分之一住宅的中位价在去年最后一季上涨7.5%；而房价最低的四分之一住宅的中位价仅上升4.5%。

下半年或降温未至于马上现泡沫

展望新一年的澳洲房市，罗勒斯表示，悉尼和墨尔本房市在未来数月将会继续跑赢大市，但随着放盘物业逐渐增加，再加上房价反弹或导致置业负担能力下降，以及房价上升速度快过工资增长，两大城市的住宅价格升势有可能在今年下半年降温。

根据CoreLogic提供的数据，截至去年6月底，悉尼住宅价格中位数较澳洲家庭全年收入中位数高出8.2倍，但这个比率如今已升至大约9倍。

AMP Capital的首席经济师奥利华更指出，基于澳洲楼价对租金的比率偏高，以及家庭负债处于甚高的水平，澳洲房市现时虽然未至于真正出现“泡沫”，但可能性或趋于增加。

当然，这不是说澳洲房市将会一下子掉头走下坡。记得多年前房市也是充斥着“泡沫论”，可是房市也是在很久之后才出现较大的调整。况且，与先前的住宅中位价高峰相比，悉尼目前的住宅中位价仍低了6.4%，而墨尔本的住宅中位价与前高峰亦有2.3%的差距。

IFM Investors的首席经济师尊亚（Alex Joiner）认为，假如澳洲储备银行进一步放宽银根，悉尼和墨尔本的住价格在今年年中创新高并不会令人感到意外。