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房市降温如何制胜 买家先克服从众心理

2018-08-07 来源/澳洲新快网 編輯/Zoe

译:昱希子

近期澳洲房产市场持续走低,这对买家来讲是利好消息。如果能在低迷的房产市场,抗拒自己的从众心理,聚焦自己最基本的需求,那么买家可望以更相宜的价格买到自己心仪的房产。

假如你已经在饭店门口为了一张饭桌等了45 分钟,而旁边的餐厅却有许多空桌,你就会理解什么是从众心理。

在饭店外面长长的队伍预示着强烈的需求,人们会潜意识地认为,这家餐厅的饭菜一定是美味的,值得等待,于是更多人加入到队伍中来。

在繁荣的房产市场,拍卖也是同样的道理。在一栋房子前面,站着一群已登记的买家持续地竞拍,不断地高声喊出超过其他人的叫价,这很容易让人联想到,这栋房产是很受欢迎的。在这样的心理状况下,房子的价格也被越推越高。

去年,许多新闻网站都报道的一条新闻,可以某种程度解释人们在购买房产上的从众心理。报道指出,一位男士开车经过一栋正在拍卖的房子,看到众多人在争相叫价,于是该名男士停下车,登记参加拍卖,最终成功购入该房产。据悉这名男士花了一百多万买了一栋他连房产内部格局都没有看过一眼的房子。他突然停车买房的行为看起来有些冲动,但在一个房产市场繁荣的大环境下,现场有80 个围观群众,5 个竞拍者,这给了该名男士足够的信心和理由认为这栋房子是值得买下的。

2017 年的东岸房产市场,参与竞拍的人数众多,拍卖清出率颇高,拍卖结果也高于底价,来自各方面的数据都反映出这种冲动的购房行为是可以理解的,或许可以认为是一个正确的决定。

然而,2018 年的情况却不同了。拍卖的围观人群变少了,参与的竞拍者也少了,买家现在变得越来越谨慎了,他们的心理也从之前“ 生怕错过了” 变成了现在的“ 生怕买错了” 。

随着越来越少人参与房产竞拍,买家不仅需要依赖社会认同来验证房产的价值,更需要明智的态度,因为在现今的环境下,错误决定带来的代价比从前要高得多。

避开常见陷阱

只是单纯地依赖别人参与竞拍的热情程度,而不是自己做研究调查,这种买房的态度是懒惰的,不负责任的。

拍卖实际上是可以被操作的,这种拍卖可以创造需求强烈的印象,人为地提升买家的信心和创造竞争气氛。

一个很低的指导价格和底价,可以让买家误认为他们是可以顺利购入房产的。但房产公司Wakelin 的咨询部主任麦卡比(Jarrod McCabe)说,有时候这种给买家的信心是假的,卖方用偏低的指导价格吸引众多人参与竞拍,可以让人们“ 奢望” 拍出的成交价将会低于估价。

另一个对买家的挑战是,如果竞拍后的价格低于底价,中介可能会哄骗竞拍者去提高出价,最终竞拍者其实是在跟自己竞争。

“ 所以现在最重要的是,竞拍者不要掉进拍卖陷阱,买家需要记住的是,拍卖师和卖房中介是为卖家工作的。” 买家中介机构Buyer Solutions 的主任斯宾塞(Janet Spencer)说。

竞拍者应该根据自己的调查和比较周围相类似的房子,来估计自己可以接受的最低价,然后坚持自己的心理低价,不要被卖家中介和拍卖师所影响。斯宾塞说:“ 如果你买房的价格高于银行估价,你可能会陷入资金困境。”

聚焦基本因素

买房前,你应该慎重分析相关房产具备的基本因素,而不是被市场趋势所引导,比如一个房产的地理位置是否靠近好的学校,乘坐公交是否方便,以及整体就业环境等,因为从长远观点来看,这是驱动价格上涨最主要的因素。

此外,避免因为物业叫价低而买入条件相对较差的房产。长远来看,那些位于主路上或者那些比当地平均房产面积小的房产,一般都不太受市场所欢迎。采光不佳、较少的室外空间等都是阻碍房产升值的原因。

麦卡比说,买家应该具备自信要买到一间最适合自己的房产,一旦房市开始放缓,市场上高质量的房产会减少,因为谨慎的房主不需要卖掉自己高质量的房子。

抓住有利机会

买家中介机构Mayfield Property Buyers 卡鲁(John Carew)指出,目前市场环境有利于买家,尤其是那些具备自信和克制力的人,他们应
可做出明智的决定。他说,现在的房产市场趋于低迷,买好房子的机会是很多的;长远来讲,现在买房的人回过头再看,会说2018 年是一个
买房的好年头。

另外,卡鲁介绍到,近年来,有些房产会在拍卖前撤回,这会使买家处于一个比较有利的位置来讨价还价,买家应该充分利用这个有利条件去洽购一个价格理想的房子。

他称,如果你很幸运,不用和许多其他买家竞争,那就要努力谈判,务求争取到自己认为最合理的价格。

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