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澳洲迎楼市拐点 “经验”是否限制了你的想象?

2018-07-10 来源/澳洲新快网 編輯/澳洲新快网

文:严哲

截至今年5月,澳洲全国年度房价下降了0.4%,是六年以来的首次年度房价整体下跌。经过多年的长线增长后,2018年的澳洲楼市终于迎来了一个拐点。

40年房价变迁:悉尼物业格局大反转

随着可负担性增强,不少有购房需求的人开始蠢蠢欲动。买那个区?自住还是投资?发展潜力如何?一旦你开始思考这些问题,你会发现,限制你想象力的不止有“ 贫穷” ,或许还有许多你引以为傲的“ 经验” 。

对于已经长年生活在悉尼的老移民来说,本地经验积累已久。

记忆回到四十多年前。那时的悉尼远不是现在的样子,根据相关资料,当时Bankstown的房价要比Leichhardt贵得多,Wollongong的房价高于Marrickville或Darlinghurst,Anterbury的房价也高于Paddington,而Strathfield是悉尼房价最贵的地区,比目前颇受欢迎的Gordon和Mosman要贵。

至于原因,SGS经济规划所经济学家Terry Rawnsley表示,四十年前待遇最好、最受欢迎的就业岗位来自制造业。而该行业的岗位多出现在悉尼西部。

这和如今的楼市行情可以说截然相反。在过去,内城区的房价比外围区域的房价更便宜,不仅如此,内城区的就业前景并不理想,基础设施不佳,房屋质量也差。而现在,基本呈现越接近市中心房价越高的情况。

即使到了上世纪80年代,住在CBD地区也不是置业时的重要考虑条件,因为当时的交通并不拥堵,虽然工作在CBD,但人们更希望住远一点。

以当时悉尼人的经验,他们绝对想象不到,几十年后的悉尼不仅房价格局大变,数字更是翻了几十番。这些年来,随着金融、文化产业的兴起和移民人口的急速增长,大量的工作机会被集中到了内城区,悉尼人、特别是新移民们置业的关注焦点也因此转移,并推动了内城区房价的节节攀升。

城市发展阵痛:澳洲版“逃离北上广”上演

这是城市变发展带来的阵痛。如今,即便没有中国户籍制度以及如此庞大的人口,悉尼还是渐渐地形成了一场声势浩大的澳洲版“ 逃离北上广” 。

《悉尼先锋晨报》分析指出,悉尼本地流失的人口不断增加,这一趋势已持续了近半个世纪。报道指出,悉尼自1971年开始,流失210万人口到其他地区,当中半数人移居到新州乡镇地区,超过71万人移居到其他澳洲首府城市。

与中国版“ 逃离北上广” 不同的是,中国的大城市里逃离的是外来人口,而悉尼逃离的大多数是土生土长的本地居民。毫无疑问,悉尼人正在逃离这个海港城,其中一个明显的原因就是房价过高。但悉尼的地理位置也是原因之一:其市中心极端地偏向东侧,而这种模式导致了区域发展严重失衡。

有人做过一个直观的比较:悉尼最西的Pernrith离市中心有55公里远,而从市中心的歌剧院往东走9公里你就会掉入邦迪边上的大海里。

Finder网站调查发现,如果墨尔本人要买一幢80万澳元左右的房子,他们需要在离开CBD 25公里的地方找,坐火车半小时不到。相比之下,在悉尼要买到中位价的房子,得离开CBD 35公里。

如果继续凭借十几年前的经验,老一代悉尼人的“ 经验” 不仅限制了你的想象力,更可能让你永远都买不起悉尼的房子。与之相反的是,一些新移民或者海外购房者更加看重区域的发展潜力、交通和配套等区位因素,而不是对区域价值的刻板印象。同时,这些置业者在催升房价的同时,也加速了人口的流动和更新迭代。

大量本地居民离开了悉尼,去往其他城市,去寻求以前悉尼人才有的生活。毕竟,不是所有国家的人都会像中国一样,为城市的高速建设、房价增高而自豪欢呼。高楼大厦、霓虹灯光、火车公交等,悉尼的商业化,和很多悉尼人理想的生活状态有了差距。

突破固有经验:“唯市中心论”正在改变

城市有了新主人后,换来的是不同文化的楼市经验。对于这些新移民以及中国投资者来说,“ 中国经验” 也同样会限制我们的想象力,造成很多投资误判。

在中国,投资者们总是在房产升值后就迫不及待的出手转卖,这种短期套现的“ 炒房” 思维在澳洲并不完全可取。

房产投资是一种作为长期的不动产投资,特别在以稳健著称的澳洲楼市,它的涨跌甚至要以“ 多年” 来计算。

事实情况是,期望短期转手投资者未必有耐心实地分析当地的各种区位条件,一些地产研究机构的分析和观点成了他们重要的信息来源。然而,只是单一听从某家“ 权威机构数据” 没有参考意义。

2017年10月,澳洲房产数据研究机构SQM 发布了对于2018年澳洲的房价预测,它预计,2018悉尼房价涨幅趋冷但不会下跌,涨幅收缩至4%-8%的涨幅。

而今年的澳洲统计局官方数据显示,第一季度全国住宅房地产价格下跌0.7%,悉尼6 年来首次出现年度下滑,季度跌幅为1.2%。

经济学家和房地产分析师都在忙于调整预测,以应对现实情况。SQM房地产分析公司的路易斯·克里斯托夫(Louis Christopher)不得不放弃了他对房价走势较为乐观的预测。

另外,如Domain,HIA 和CoreLogic等地产研究机构,以及各经济学家、各大银行等,其数据或预测也不时会出现与事实不符的“ 打脸” 事件。

要想让房产变成真金白银,就要学会守护资产。“ Buyone,keepone(买下一栋,守住一栋)” 非常适合澳洲的投资市场。时代在不断变化,实地进行调研,综合多方信息渠道进行分析,以及抛开过去的“ 中国经验” 都是必须的。

现在,房价结构的“ 唯市中心论” 也在发生改变。

针对市中心偏东、区域发展不平衡的问题,悉尼开始仿效洛杉矶的解决方案。据了解,这两个相似的城市都由分散的社区组成。

现在,洛杉矶已经是一个“ 多中心” 城市,主要有市中心、帕萨迪纳(Pasadena)和长滩(Long Beach)。

同样的,新州政府旗下大悉尼委员会(GreaterSydney Commission)提出“ 3个都会中心” 计划。悉尼现有的中央商务区变为“ 海港城(Harbour City)” ,同时在巴拉玛打(Parramatta)打造中心“ 河畔城(River City)” ,另在彭里斯打造西部“ 花园城(Parklands City)” 。悉尼的计划可能会让它成为澳洲第一个多中心模式的大都市。

现在,已有很多距离“ 市中心” 很远的区因为有了大型规划,增幅和投资潜力比CBD地区都要好。这一切,都不是凭借“ 经验” 能够想象的。

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