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认清潜在买家 投资哪类物业升值最快?

2018-09-20 来源/澳洲新快网 編輯/charlene.chen

译:昱希子

投资房对潜在租客的吸引力应该是投资者优先考虑的。毕竟,租客不仅要支付房租,还帮助照料房子。不过,按理来说,对未来买家的吸引力应该放在更重要的位置,即使投资者的策略是买了再出租一段时间。因为从长期来看,自住业主对物业的需求,才是带动房产升值的最关键因素,而不是主要取决于投资者或租客需求的强弱。

根据澳洲统计局的数字,三分之二澳洲人住在自己的房子里,其余的人在租房。也就是说,自住业主的需求是那些寻找投资级房产的核心因素之一,因为这些买家代表了市场最大的部分。

自住者才是市场主力

买家中介Empower Wealth 的合伙人霍德伟(Bryce Holdaway)认为。在住宅房产市场中占主导地位的,不是投资者,而是为了生活所需而买房的自住者。市场上70%的人是为自己买一栋可以遮风挡雨的房屋,只有30%的买家是为了投资。来自理财机构Wealthful 的创始人贝茨(Chris Bates)也指出,如果一栋房产只是对
投资者有吸引力,那么从长远的观点来看,这样的房产在价格上涨区间会窄些。他指出,一个好的策略,务须要考虑到人的因素,因为要定夺这是否成功的策略,最终还是要看,谁想住在你的房子里面,这不是指租房的人,而是买房的人。

在购房决定中,买自住房的人比投资者更加“ 感情用事” ,投资者主要是看一大堆数字,如果投资回报不高,他们会直接走开。而买自住房的人,可能会为一栋满足了自己所有要求的房产,而愿意支付较高的价钱。

小单位投资价值较低?

许多投资者决定购房的主要原因是租金回报,因为租金回报率较高的房产,所带来的现金收入可望高于出租房子的成本。普遍来讲,开放式单位(Studio)和一卧室单位等小型住宅单位,租金回报率会比独立房高些,而市郊地区的租金回报率又会比市区高一些。

大家要明白一点,房价相对较低的单位,其租金回报率无疑颇具吸引力,但买房应该要把目光放远一点。从长远角度来看,投资者应该重点考虑有关房产将来对潜在买家的吸引力会有多大。

贝茨认为,为了最大化升值力,明智的投资者应该选择那些能迎合高收入家庭或夫妇的房产,因为这些收入相对较高的人士都可能成为潜在的买家,按理可获批出较高的贷款。

贝茨指出,开放式单位的市场比较窄,一般高收入者多数不会青睐这样的物业。同样,市郊物业的潜在买家主要是当地用家和投资者;如果没有获得广泛的就业机会相配合,买家层面还是比较有限。

另一方面,距离中央商业区(CBD)30分钟车程左右的两卧室或三卧室独立房,如果位置优越,靠近公共运输工具的车站、学校、购物点及其他生活设施,客源肯定会更加多元化,增值力度亦会更强。

霍德伟说,一个投资级别的房产,其价格理应处于中位价的“ 钟型曲线” 范围内,因为这个价格区间的买家层面最为广泛。如果一个房产的价格明显偏高于中位价,这也许意味着它的租金回报率将会被拖低,投资者持有该物业的成本便无形中提高了。

不怕买贵 只怕买错

尽管物业成交价较高、租金回报率偏低,以及租金收入与出租成本差距大,但只要物业的潜在买家层面够广泛,该物业仍具投资价值。长远去看,物业的强劲升值力可望为业主创造更大的财富。正如市场上有一句名言:“ 不怕买贵,只怕买错。”当一个房产升值,它的潜在租金也有望水涨船高。如果租金上升,而还贷利息稳定,那么随着时间的推移,租金收入足以应付供楼利息和出租开支的物业,长远而言会带来正向现金流,产生被动收入(Passive Income)。

所谓的被动收入,是指投资者不需要花费多少时间和精力,就可以自动获得的收入。即使这个时候投资者没有卖房的计划,但物业升值代表业主可以从中“ 提取” 出来的资金会更多,为将来的投资计划预留更多筹码。当到了出售该房产的时候,那些满足自住者需求的投资房,在拍卖那天一定会有更好的竞拍结果。
 

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