对于首次置业人士、打算“ 小屋换大屋” 的业主,或者计划回流澳洲的人士来说,澳洲房市降温是难得的好消息。

根据Domain 提供的数据,一对夫妇要储起足够首付在悉尼置业的话,如欲购置一间独立屋,按照平均收入去估算,两人平均需要储钱10.5 年;假如购买雅柏文,所需时间会短一些,平均需要6.17 年。

首置人士 负担力提高

首置人士若把置业要求降低,愿意在偏远一些的地方置业,那么,他们储起足够首付的时间会更短。悉尼的独立屋入市门槛是689,975 澳元,一对夫妇要脱离“ 无壳一族” ,平均需要6.7 年储钱支付首付;若选购雅柏文,平均需时5.8 年。

随着悉尼房市降温,首置人士的置业负担能力可望得以提升。当然,他们入市之前不单是要考虑房价,还要评估他们未来的供楼能力、工作是否稳定,以及是否有足够备用资金去应付利息上升或其他突发事件,比方说突然失业等等。

另外,部分打算“ 小屋换大屋” 的业主,亦视房市降温为圆梦的黄金机会。物业中介BuyersHome Base 的德邦特巴克(Julie DeBondt-Barker)指出,如今正是出击的时机,假如你在4、5 年之前所买入的房子已升值了不少,而你又能够在现阶段以不错的价钱套现,那么你便可以把套现所得,用来购买一间位置更佳的梦想安乐窝。

蒙里夫妇4 年前搬进相距墨尔本市中心60 公里的Clyde North,名下物业于过去年里升值16 万澳元。为了方便工作,适逢房市降温,他们遂把握机会于墨尔本市中心附近置业,以90 万澳元的价钱买入一间3 卧室相连屋。他们称,如今要拥有一间心仪的房子,较12 个月前容易,现时不少房子不是“ 流拍”(即竞投人士的开价低于业主的底价),就是回调到他们可以负担的范围,市场上出现了不少机会。

物业升级 现正是良机?

大家或许会问,如今真的可以那么有信心入市吗?目前的跌市真的不会持续很久,市场上是否还有其他潜在不利因素?房市泡沫最终真的不会爆破?

作为一位明智的投资者,考虑到上述问题是正确的。不过,只要不是抱着短炒博赚差额的心态,而是用作自住或长线投资,未来一段日子若房价再降,仍是值得考虑是否趁低吸纳。事实上,任何一种投资产品都会面临上升周期和下跌周期,住宅物业亦不例外,自从上世纪80 年代中旬至今,悉尼房市先后出现了8 次下跌周期,回吐幅度主要介乎3%至8%不等,但长线而言都是趋于向上。

澳元转弱 外流者出动

此外,一些在海外工作的澳洲人,正计划在外地工作多几年便回流澳洲,适逢澳洲房价回调,加上澳元汇率下降,他们遂计划趁机在澳洲买房,预备将来回流本国时有安居之所。这些被派驻到海外工作的人士,工资或相对较高;如果是在中国香港或新加坡等低税率地区工作,储钱就更加容易。

澳元兑美元最近一个高峰是今年1 月26 日录得的0.8135,之后辗转下滑,到本月2 日更一度跌至0.7310,创下一年来最低水平,累计跌去10.1%。换言之,于海外工作赚取外汇的澳洲人,如今在澳洲买房子变相“ 折上加折” 。

物业中介指出,澳元跌穿0.75 美元之后,进一步引起外流澳洲人购买澳洲物业的兴趣,尤其是一众在中国香港和新加坡工作的澳洲人,他们的收入以港元和新加坡元计算,而港元与美元挂钩,换言之澳元兑美元偏软的话,澳元兑港元亦趋于向下;至于新加坡元兑美元尽管于过去一年下跌,可是跌幅不及澳元兑美元,此消彼长下,澳元兑新加坡元亦趋于走下坡。

英国脱欧 促使澳人回流

假如在香港工作的澳洲人要买澳洲物业,就先要把赚到的港元兑换成澳元,在澳元兑港元下跌的环境下,他们手持的港元就可以兑换到更多澳元,购买澳洲物业就变相获得“ 打折” 。

澳元兑港元由今年1 月27 日的6.3422,降至7 月2 日的5.7438,累计跌去9.4%。假设你把20 万港元的积蓄兑换成澳元去支付首付,这笔钱在1 月27 日可以兑换到3.15 万澳元;如果你等到7 月2 日才兑换,就可兑换到3.48 万澳元,即额外多了3,100 澳元。

另外,不少澳洲人选择到英国工作,但随着英国公投脱欧,一些澳洲人遂萌起回国的念头,这批人亦因此考虑提早在澳洲置业。

那么,澳洲哪些地区的房价回调幅度最大?根据CoreLogic 的统计数据,澳洲八大首府城市中,住宅中位价跌得最多的10 个地区,有9个位于悉尼,余下的一席由达尔文“ 夺得” 。

比拼楼价 哪区跌得最深?

至于上个财政年度(截至2018 年6 月底)房价跌得最快的10 个地区,依次序为达尔文( 跌7.7%)、悉尼怀德区(Ryde,跌7.4%)、悉尼内西区( 跌7.2%)、悉尼Baulkham Hills 与Hawkesbury 区( 跌7.1% )、悉尼的北悉尼和康士比(NorthSydney and Hornsby,跌6.6% )、悉尼Blacktown( 跌6.5%)、悉尼内西南区( 跌6.0%)、悉尼北岸海滩区(Northern Beaches,跌5.8% )、悉尼Sutherland( 跌5.3% )和悉尼巴拉玛打(Parramatta,跌4.5%)。

全年度来看,在悉尼,唯一录得房价上升的地区就是中海岸,在此12 个月里上升了1.6%。有业界人士认为,澳洲房市在冬季下跌,未必能反映“ 事实的全部” ,等到春季拍卖季度来临,房市才会遇到真正的考验。